Bundesweit gehen die Immobilienpreise zurück. War der Immobilienmarkt bis zum Sommer noch weitestgehend stabil, geben die Immobilienpreise seit dem dritten Quartal 2022, auch in Berlin und Brandenburg, spürbar nach.
Krieg in Europa, Energiekrise, Inflation, Unsicherheit, Rezessionsangst und vor allem die Zinsexplosion haben dazu beigetragen, dass sich auch der Immobilienmarkt in einer „neuen Welt“ befindet.
Nachdem die Immobilienpreise rund 15 Jahre gestiegen sind und sich in vielen Regionen mehr als verdoppelt haben, gehen die tatsächlich beurkundeten Kaufpreise seit dem dritten Quartal 2022 um rund 10 Prozent bis 20 Prozent gegenüber den Höchstständen (vor dem Krieg in der Ukraine) zurück.
Ganze Käuferschichten fallen aufgrund der hohen Finanzierungszinsen innerhalb weniger Monate weg. Eine Finanzierung von Euro 500.000 mit 10jähriger Zinsbindung kostete im Winter 2021/2022 bei 80% Beleihungswert, einer anfänglichen Tilgung von 2% und einem effektiven Zinssatz von 1,15% monatlich rund Euro 1.300. Eine Million Euro konnte für rund Euro 2.600 finanziert werden. Das war für viele Familien und Gutverdiener finanziell möglich und der Hauptgrund, warum die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren nur eine Richtung kannten – nach oben.
Heute, im Winter 2022/2023 müssen für eine Immobilienfinanzierung in Höhe von Euro 500.000 bei den gleichen Parametern (10 Jahre Zinsbindung, 80% Beleihung, 2% Tilgung) sowie einem marktüblichen Zinssatz von 3,90% effektiv knapp Euro 2.500 monatlich aufgewendet werden. Bei einem Immobilienkredit von Euro 1.000.000 fast Euro 5.000.
Vom Verkäufermarkt zum Käufermarkt
Die Hypothekenzinsen ändern die Marktregeln der letzten 10 Jahre innerhalb weniger Monate. Waren im Winter 2021/2022 kaum Immobilienangebote verfügbar und die Kundenkarteien bei den Immobilienmaklern gut gefüllt, zeigt sich heute ein ganz anderes Bild. Die Immobilienportale verzeichnen bei den inserierten Kaufangeboten Höchststände, nur fehlen aktuell oft die Interessenten und späteren Käufer.
Hin und wieder ist zu hören, dass die Zinsen doch schon bei 4%, 5% oder gar 6% p.a. lagen. Das stimmt. Aber wie hoch waren die Immobilienpreise damals? Deutlich niedriger! Als die Zinsen das letzte Mal bei rund 4% lagen, lag der Bodenrichtwert in Frohnau beispielsweise bei Euro 270. Das war im Jahr 2011! Die Höhe der Zinsen und die Immobilienpreise sind untrennbar miteinander verbunden, da nur rund 10% der Immobilienkäufer von Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften, Reihenhäusern, Eigentumswohnungen oder Baugrundstücken den vollständigen Kaufpreis aus Eigenkapital bezahlen können und somit keine Finanzierung benötigen.
Wie geht es mit dem Immobilienmarkt in Berlin weiter?
Niemand kann heute seriös sagen, wie sich die Immobilienpreise entwickeln. Dafür ist die Weltpolitische Situation zu dynamisch und beispiellos. Was vermutlich ausgeschlossen werden kann, ist ein harter Immobiliencrash.
Die wichtigsten Parameter für die zukünftige Preisentwicklung werden sein, wie hoch die EZB die Zinsen noch erhöht und wie stark die Rezession zuschlägt. Eine „milde“ Rezession sowie nur leicht steigende Zinsen würden einen „Crash“ mit großer Wahrscheinlichkeit ausschließen. Denn: Im Unterschied zu vergangenen Preiskorrekturen ist das Haus- und Wohnungsangebot weiterhin sehr gering und die Nachfrage, auch durch den Zuzug Hunderttausender Geflüchteter, sehr hoch. Der Bedarf nach Wohnungen ist weiterhin ungebremst.
Sollte die Weltwirtschaft jedoch einstürzen und die Zinsen noch mal deutlich erhöht werden, kann auch ein echter Immobiliencrash mit Wertverlusten von 30% und mehr nicht ausgeschlossen werden. Dieses Szenario halten Fachleute, Ökonomen und Marktbeobachter allerdings für sehr gering.
